こんにちは。
私は現在シェアハウスの自主管理を行っています。
ですが、初めから上手くできていたわけではありません。
もともとは管理会社に丸投げ状態の、全くダメダメなオーナーでした。
それが、収益がいよいよ危うくなった時に自主管理を行ったことでなんとか持ち直すことができ、今では入居者さんとも仲良くなり、楽しい自主管理を行っています。
ということで、今回はシェアハウスの自主管理のススメについて書いてみたいと思います。
シェアハウスの自主管理とは何をやるの？
そもそもシェアハウスで自主管理するというのは何をやるのでしょうか。
一連の流れをまとめておきます。
・募集
・内見
・契約手続き
・家賃回収
・日常管理
・清掃
・退去手続き
・原状回復
ざっとこんな感じです。
「ええ～！こんなにあるの！」とびっくりするかもしれません。
でも、慣れてしまえばそんなに難しくはありません。
ただ、一般のアパート、マンションと比べるとやる業務は多いですし正直煩雑かもしれません。
また、全て自分でやらなければならない訳でもありません。
例えば清掃などはシェアハウスの清掃を行ってくれる業者さんがありますので、予算に応じて頼むのもOKです。
現に私のシェアハウスでは水周りの清掃は業者さんにお任せしています。
清掃についての詳しいことは
をご確認ください。
また、原状回復も程度によっては業者さんに対応してもらっても良いと思います。
自分でできる所は自分でやることで、管理会社へ払う管理費が大幅に削減されるので収支は大きく変わります。
シェアハウスの管理費はだいたい家賃総額の15%～20％です。
たとえば、
月額60万円の家賃総額があるシェアハウスだと12万円とられてしまいます。
年間だと12万円×12か月＝240万ものお金がとられてしまいます。
普通のアパート、マンションは5%ですからいかに高いかがわかると思います。
管理会社の言い分は、「シェアハウスの運営管理は煩雑だから」です。
たしかに煩雑かもしれませんが、前述の通り、慣れてしまえばそんなに特別なことをやるわけではありません。
アパート、マンション管理の延長だと思って頂ければ良いです。
シェアハウスの自主管理をするメリットとデメリット
それではシェアハウスの自主管理をしたときのメリットとデメリットについて考えてみましょう。
★メリット
・管理手数料が不要となり収益改善につながる
メリットとしては一番大きいウェイトを占めるのがこの収益改善です。
今迄管理会社に20%近く払っていた管理費がなくなるわけですから、この収益改善率は大きいです。
特に、現在収益面であまり上手く回っていないのであれば、まずしっかり見据えていくことをお勧めします。
・入居者さんとのコミュニケーションが取れる
管理会社に任せてしまうと、自分のシェアハウスにどんな素性のどんな人が入居しているか全くわかりません。
実際私もそうでした。
私は自主管理するようになる前はなんと1回もシェアハウスに行ったことも入ったこともありませんでした。
自主管理するようになって、徐々に入居者さんの顔と名前も一致しはじめて、一緒に食事に行ったりすることで、今では相当密なコミュニケーションをとることができるようになっています。
・経営力が身に付く
シェアハウスの自主管理をすることで、自分のシェアハウスの収支状況や空室対策なども自分で行うようになると自然と経営力が身に着くようになります。
★デメリット
自主管理をするということはメリットがありますが、デメリットも多少なりともでてきます。今度はデメリットについて考えてみましょう。
・自分で管理をするので時間を割く必要がある
これは当たり前ですが、今まですべて管理会社がやっていたことを、100％ではなくても自分でやることになりますから管理するための時間を割く必要があります。
これは当然のことです。
私は現在専業でやっていますが、もしサラリーマンなど他に仕事をもっているなら週末オーナーという感じで携わるのもいいと思います。全て自分でやるのではなく、一部を任せることも検討してみましょう。
・トラブルなども自分で対応する必要がある
こちらは賃貸経営をすると必ずでてくる問題ですが、トラブルなどの対応も自分で行う必要がでてきます。
こちらはメリットにも書きましたが、入居者さんとのコミュニケーションが取れてくると徐々に負担が減ってきます。
ですので、最初のうちは厳しいかもしれませんが、順次対応していけるようになりましょう。
・サブリースがないので空室リスクが発生する
ほとんどのシェアハウスオーナーさんは管理会社とサブリース契約を結んでいると思います。
サブリースの場合は、空室があろうとなかろうと一定の家賃収入が入るはずです。
ところが、自主管理になると原則自分で管理する訳ですから、サブリースはおそらく組まないと思います。
つまり空室があるとその分家賃収入が減るので、しっかりと空室対策を行う必要があります。
シェアハウスの自主管理を勧める本当の理由は？
ということでシェアハウスを自主管理するメリット、デメリットについて考えてみました。
そんな中で、私がシェアハウスの自主管理を進める一番の理由は何だと思いますか？
・やり甲斐を感じることができる
収益が改善して、入居者さんともコミュニケーションが取れるようになると、結構楽しくなってきます。
そうなることで、自分がシェアハウスの経営に携わっているんだという実感が湧いてきます。
そして、シェアハウス経営にやり甲斐を感じるようになります。
非常に良い循環ですね。
この実感はぜひあなたにも味わってほしいですね。
まとめ
今回はシェアハウスの自主管理をおススメする理由について書いてきました。
シェアハウスで自主管理で行うこととしては
募集
内見
契約手続き
家賃回収
日常管理
清掃
退去手続き
原状回復
のような事柄です。
すべて自分でやらなくても清掃などは業者さんに任せることもできるので、自分のやる範囲を決めて取り組みましょう。
シェアハウスの自主管理をするメリットとデメリットとしては、
メリットとしては、
・管理手数料が不要となり収益改善につながる
・入居者さんとのコミュニケーションが取れる
・経営力が身に付く
一方、デメリットとしては、
・自分で管理をするので時間を割く必要がある
・トラブルなども自分で対応する必要がある
・サブリースではないので空室リスクが発生する
のようなことが挙げられます。
そんな中で、私がシェアハウスの自主管理を進める一番の理由はやはり
やり甲斐を感じることができることだと思います。
収益が改善して、入居者さんともコミュニケーションをとりながらシェアハウス経営にやり甲斐を感じられるようになる、
この実感をぜひ味わってください。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。