今日は師匠の開催する勉強会に参加してきました。
この勉強会は少人数形式で行われる「寺子屋勉強会」です。
私はかれこれ5年以上になりますが、この勉強会には都合が合えば出席するようにしています。
理由は繰り返し学ぶことによって賃貸経営をより深く身につけることができるからです。
また賃貸経営は時代とともにやり方も変化してきます。同じテーマでも時代が変われば、学ぶべきポイントも変わってきます。つまり最新の賃貸経営を身につけることができます。
あとは「仲間との情報交換」これも大きいですね。
大家業は普段は孤独です。
だからこそ、このような場で仲間との情報交換することでお互い意識を高めたり、時には楽しんだり、
そういう仲間と過ごす時間も大事ですね。
ということで、今回のテーマは「募集軸」
私達、大家さんが入居者さんを募集するときは、自分の軸を持っておくことがとても大事です。
とくに賃貸経営では、３つの「経営の軸」が必要です。
その３つとは
１．購入するときの軸
２．入居者募集をする時の軸
３．修繕・管理をする時の軸
今日は2番目の入居者募集をする時の軸について学びました。
ブログでは詳細まで伝えることはできませんが、自分の備忘録としてもまとめておきたいので今回書いてみました。
★大家さんの永遠の悩みとは？
本題に入る前に、大家業についてちょっと書いておきます。
私達は、自分たちの事を「大家業」とか呼んでいます。
大家業を知らない人からすると、不労収入とかあって良いよねーとか言われちゃいますが、決してそんなことはありません(;^_^A
実は大家業には永遠の悩みがあるんです（汗
それは…
・人口減少
・空室率の拡大
・家賃下落
・広告費上昇
・リフォーム費用
・金利上昇
・分割対策
細かくは言いませんが、いくつか簡単に解説すると、
空室率：
当たり前ですが、賃貸経営は入居者さんがいてくださってはじめて成り立ちます。
現在は平均空室率が3割を超えているとも言われています。
何も勉強しないでいると、すぐに空室になってしまいます。
大家は率先して勉強する時代です。
広告費上昇：
大家さんは自分の物件を埋めてもらうために不動産会社に募集をお願いします。
しかし、不動産会社はタダでは募集はしてくれません。
基本は広告費というものを払います。
勿論なにもしないでも決まってしまう物件であれば不要ですが、普通は賃料の1か月をお支払いする感じです。
ところがなかなか決まらない物件、つまり魅力的ではない物件は広告費を上乗せしないと決まらないのです。
場合によっては2か月、3ヶ月分の広告費を払って決めてもらおうとするのです。
大家はこのような物件をそのままにせず、魅力的な物件にしていく必要があります。
リフォーム費用：
最近はリフォーム費用が高騰しています。
原材料費もそうですし、職人さんの賃金も値がありしています。
かといってリフォームをしないと入居者は決まらない、仕方ないから家賃を下げる…
悪循環ですね。
この辺りは計画的なリフォームが必要になってきます。
★大家さんの「あるある」勘違い5つ
次に大家さんの「あるある」勘違いについてです。
１．先代の土地、資産を守ることが使命だ！ と考えている。
私も地主系なので、どうしてもこの考えはあります。
でもすべての土地を守らなければならないのか？と発想を変えてみることも必要かなと。
特に今は仕方ないかもしれませんが、孫の代になったらどうなるのか？ そんなことも考えながら土地活用をしていく必要はあると思います。
そして土地と資産は分けて考える必要があります。
資産は土地だけではありません。
この辺りも考える必要があります。
２．資産は守らないといけない！ と考えている。
資産は守りに入るといつかはなくなります。
良く３代相続すると資産はなくなると言いますが、本当に相続が発生すると一気に減ります。
なので、ある意味どう増やしていくかという視点を持つことも大事です。
３．建てたら（買ったら）任務終了？
これはよくあることですが、建てることが目的になってしまうケースですね。
「賃貸経営」という言葉通り、経営はずっと続くわけです。
会社を興したら任務終了ってありえませんよね！？
でも大家さんではよくあることなんです。
建てて終わってしまうんですよ（汗
４．親の遺志と子の意思 は違う！
これはちょっと難しいところですが、親が子に対して思っていることと、子供が考えていることは全く違うことがあります。
しかも話し合いをしていればまだ良いのですが、全く話し合いもしていない状況だと後々大変なことになる可能性もあります。
５．自主管理はすべて自分が行うものだ！ と思っている！
これは私もそう思っていました。少なくてもサラリーマン時代の時は。
でもこれはやってみて初めて分かりました。
ある意味、大家業さんは社長さんです。
社長の仕事を一言で言うと「意思決定とマネジメント」です。
アパートの草取りをすることだけが大家さんではありませんね(;^_^A
場合によってはプロに任せたほうが早くて綺麗かもしれません。
この「あるある」は結構陥りやすいので、一度自分でも整理してみることをお勧めします。
★募集条件の軸
さて、今回の本題である募集軸についての１つ目です。
一言で言うと、自分の物件の募集条件を自分で色々調べて、自分の頭で考えておく必要があるということです。
これはシェアハウスだろうとアパートだろうと物件の種類は問いません。
必ず必要なものです。
例えば自分の物件の家賃は適正なのか？
分からなければ街の不動産会社を回って家賃相場を調べてみましょう。
シェアハウスの場合にはポータルサイトをいくつも調べましょう。
同じ平米数でも、間取りによって家賃は異なります。
自分でいくつか試してみて、時と状況によりA案、B案、C案など用意しておくことも良いと思います。
また近隣のライバル物件の空室状況はどうなのか、
初期費用は高いのか、安いのか、
募集の際に勝手に不動産会社が知らない経費を上乗せしていないか、などなそ
自分で調べることが必要ですね。
★受け入れ基準の軸
二つ目の募集実は受け入れの基準です。
これは自分の物件にはどういう人を入れたいのか、もし入れたくない入居者がいるならどういう人か、
などの入居者さんの受け入れ基準を自分自身で決めておくことが大事ということ。
例えば外国人の方の基準、高齢者の方の基準、細かい基準を決めておいたほうが良いですね。
特にシェアハウスの場合、外国人というくくりではなくどこの国の人ならOKとかまで基準を決めることもあります。
先日の勉強会で思ったのですが、今後はLGBTの方はどうするのかという基準も必要ですね。
実はニーズが非常に高くなりつつあるのが現状のようです。
このように基準が明確でないと、不動産会屋さんにも迷惑がかかりますよね。
折角、入居者さんを見つけてきたのに、後から「この人は入れたくなんですが…」といわれると、不動産屋さんも困りますよ。
募集をお願いする際に予め基準を伝えておくことで後々のトラブルも少なくなります。
★まとめ
今回は賃貸経営に必要な３つの軸の一つ「入居者募集をする時の軸」について書いてみました。
賃貸経営に必要な軸には
１．購入するときの軸
２．入居者募集をする時の軸
３．修繕・管理をする時の軸
の３つがあります。
そして、募集軸には２つあり、募集条件の軸と受け入れ基準の軸です。
募集条件の軸では、
自分の物件の募集条件を自分で色々調べて、自分の頭で考えておく必要があるということが大事です。
例えば家賃を決める際にも、ただ不動産屋さん言われた通り決めるのではなく、
世の中の状況、ライバル物件の状況など色々と自分で調べて適正家賃を決めていきましょう。
受け入れ基準の軸では、
自分の物件にはどういう人を入れたいのか、もし入れたくない入居者がいるならどういう人か、
自分の受け入れ基準を決めて事前に不動産屋さんに伝えておくことが大事です。
今はシーズン的にはあまり動きがない時期です。
こういう時期にこそ、自分の軸について考えをまとめておき、早めに不動産屋さんに伝えておくことでシーズンに良いスタートが切れますと思います(^^♪
今日も最後までお読みいただきありがとうございました。